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Annecy : rénovation énergétique et densification raisonnée pour une opération viable

Dans un contexte de transition énergétique, ou la part du résidentiel et du tertiaire représente encore 45% de la consommation finale d’énergie en France, avec un taux de renouvellement du parc immobilier extrêmement faible, concilier densification et réhabilitation est un défi complexe qui attend de nombreux propriétaires publics ou privés.

A travers le concours Mix’Cité, le CAUE de la Haute-Savoie entend promouvoir des idées originales en matière d’intensification urbaine. En 2017, trois équipes ont été retenues pour plancher pendant plusieurs mois sur des propositions qualitatives, liant amélioration énergétique des bâtiments, rénovation urbaine et densification raisonnée.

La réflexion qui portait cette année sur les copropriétés de logements collectifs cherchait à valider plusieurs hypothèses :

  • Il est souvent préférable de réhabiliter les immeubles de logements plutôt que de détruire et de reconstruire.
  • Il existe divers procédés à même de dégager une nouvelle charge foncière sur les tènements accueillant déjà des logements collectifs, afin de financer des travaux d’amélioration.
  • L’apport financier d’une nouvelle charge foncière peut simplifier le contexte décisionnel complexe que représente la copropriété.

Le sujet d’étude est assez intéressant, puisqu’il porte sur le cas concret d’un immeuble d’une trentaine de logements assez typique des années 70, comme l’on peut en trouver un peu partout en France. « Les Myrtilles » à Meythet souffre en effet d’un déficit d’image et ne répond plus aux exigences contemporaines de qualités du bâti et de confort pour ses habitants.

Le projet lauréat conçu par le groupement THINK TANK architecture, Marianne JOUANNY et ARTXBAT propose à la fois une réhabilitation globale (amélioration énergétique, accessibilité, mise aux normes) du bâtiment et la construction d’une extension en travaillant sur l’équilibre économique de l’opération.

Composée de 36 logements répartis entre propriétaires privés et un bailleur social, la copropriété des Myrtilles est peu adaptée aux usages et aux normes contemporaines. Le bâtiment en R+4 ne comporte pas d’ascenseur et les déperditions thermiques engendrent un coût important pour les habitants. A contrario, les logements traversants présentent des volumes de qualité, tout comme le site qui demeure très attractif.

Le concept développé propose de traiter équitablement l’opération de réhabilitation et l’opération de construction pour opérer une greffe avec d’un côté un curage raisonné et de l’autre une extension dans la pente. Le tout en recherchant un équilibre économique et en développant de nouveaux usages.

Du côté de l’existant, le bâtiment est entièrement ré-isolé (façades et toiture) et revêtu d’un bardage métallique. Les menuiseries sont très logiquement remplacée en vue d’améliorer le confort thermique et acoustique. La façade Sud est complètement transformée pour permettre l’installation de circulations verticales couplant un escalier et un ascenseur en lieu et place des escaliers d’origine. Il est également proposé d’épaissir la façade Sud de 60 cm pour doubler la surface des séchoirs / arrière-cuisines et surtout d’élargir les balcons qui deviennent réellement utilisables, soit en terrasse, soit en jardin d’hiver.

Le rez-de-chaussée du bâtiment est restructuré avec la création de halls traversants qui desservent d’un côté les circulations verticale et de l’autre, les passerelles vers l’extension. Enfin, les locaux vélos du rez-de-chaussée inutilisés sont aménagés en quatre appartements répondant aux normes PMR.

L’extension permet la construction de neuf nouveaux logements construits dans la pente, de l’autre côté de la voie circulable et sur l’épaisseur des niveaux de garages. Ainsi, le dispositif garantit les vues dégagées et l’accès au soleil pour tous les habitants.

La toiture des nouveaux logements est traitée de façon qualitative : avec un platelage bois sur la partie accessible et la majeure partie végétalisée. Constructivement, un socle de structure métallique reçoit des boîtes préfabriquées construites en bois et revêtues du même bardage métallique que le bâtiment principal. Une palette de matériaux identique permet d’unir le bâtiment existant et son extension.

Au final, la densification raisonnée de la copropriété, par la construction et vente des logements neufs, permet de financer la réhabilitation globale de l’existant à hauteur de 75%. Les 25% restants à la charge des copropriétaires sont finançables via les dispositifs d’aide à l’amélioration durable de l’habitat et en partie compensées par les économies de dépenses énergétiques…

Une proposition séduisante qui souligne les synergies à mettre en oeuvre autour de la rénovation énergétique et de la densification raisonnée en vue d’accroître la viabilité économique des opérations…

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L'auteur
Edouard Malsch

Urbaniste, Géographe, Co-Fondateur & Community Manager pour UrbaNews.fr.

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