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BIMBY, un blockbuster urbain

BIMBY ou Build In My BackYard (en opposition au Not In My BackYard) est un concept urbanistique, qui considère la division parcellaire comme un nouveau mode de de la ville. En d’autres termes, Bimby tente d’articuler les intérêts personnels et collectifs pour densifier les espaces périphériques et ainsi créer un projet de . BIMBY s’inscrit dans une démarche active où la densification par la maison individuelle est initiée par l’ et maîtrisée par la commune. C’est également un projet de recherche sélectionné et financé pour 3 ans par l’Agence Nationale de la Recherche dans le cadre de son appel à projets Villes Durables 2009.

L’article qui suit a été rédigé par Oscar GENTIAL, et . Il a été publié pour la première fois dans le magazine VOLUME #30, PRIVATIZE!, en février 2012.

Synopsis. La France compte aujourd’hui 19 millions de maisons individuelles pour près de 34 millions de logements (2). Alors que l’étalement urbain est devenu l’ennemi déclaré des urbanistes et devient également celui des , BIMBY propose un mode de fabrique de la ville où la maison individuelle et le célèbre Backyard (3) interprètent les rôles principaux. En remplaçant Not par Build, il s’agit de s’attaquer au cœur des préjugés de l’idéologie NIMBY (4). Ce gisement économique, politique, urbain et architectural peut déceler de réelles opportunités. Et puisqu’il semblerait que tout le monde ait à y gagner, pourquoi devrait-on s’en passer ?

Ouverture
« La propriété, c’est le vol ». « La propriété, c’est la liberté ». Tout dépend du propriétaire. Ces formules paradoxales du polémiste et anarchiste autoproclamé du XIXème siècle, Pierre-Joseph Proudhon, résonnent avec une actualité terrifiante. La première pourrait flotter dans l’air de Wall Street au bras d’un indigné, et la seconde devrait être inscrite dans une autre rue, celle d’une cité pavillonnaire quelconque.

La propriété foncière est et a toujours été le nerf de la guerre des opérations urbaines et autres commandos immobiliers. Alors, quoi d’autre ?
Un nouvel espoir. Au croisement galactique du chemin de la consommation collaborative et de l’autoroute de la planification macro territoriale, le croiseur de la rébellion BIMBY fait irruption. Une contre-attaque. Un visionnaire sans maîtrise foncière. Le retour vers l’habitant et ses lopins de terre qui pourraient être partagés et accueillir de nouvelles constructions. La force. Filière diffuse. Processus raccourci. Construction sur-mesure. Cas par cas. Opération de particulier à particulier. Mais c’est une révolte ? Non, c’est une révolution !

La brèche. Les logements souvent inadaptés aux besoins de leurs occupants. Maisons trop grandes, énergivores, inadéquates.
Certaines situations permettent d’intervenir. Entre autres, divorce, vieillissement, veuvage, handicap, endettement. La densification urbaine n’est pas une revendication inconditionnelle de la filière BIMBY, elle en fait partie de façon inhérente. Construire sans étalement, voici plutôt sa ligne de conduite.

Acteurs
BIMBY ne rassemble aucun acteur privé. Le premier casting, celui qui lui a permis d’être sélectionné par l’appel à projet Villes Durables 2009 lancé par l’Agence Nationale de la Recherche (ANR), rassemble milieu universitaire (laboratoires et écoles d’architecture), collectivités publiques (Saint-Quentin-en-Yvelines CASQY, Rouen-CREA, CAUE de l’Eure) et bureaux d’étude publics (CETE Normandie, CETE Île-de-France). Aucun constructeur, promoteur ou lotisseur à l’horizon. En effet, en plaçant la maison individuelle comme une des clés de voûte du développement urbain, BIMBY donnent les pleins pouvoirs aux constructeurs, mais assèche les lotisseurs, leurs mères nourricières. Les lobbyistes préfèrent leurs alliances, tout en soutenant poliment le projet. Le petit BIMBY peut grandir sans eux.

Au cours du projet, qui durera trois ans, les protagonistes affluent. D’autres acteurs publics, des communes, des agences d’urbanisme. En somme, des acteurs à orientations opérationnelles, des pionniers qui s’emparent de ce projet encore expérimental. Ruée vers l’or. Comment ne pas comprendre ces villes, ces élus, ces responsables publics qui tentent en vain de contrer les assauts de l’étalement urbain, cette gangrène dénoncée, depuis de nombreux mandats. Ils ont besoin de nouvelles armes, non violentes cette fois-ci, à la fois politiquement légitimes et techniquement opérationnelles. Ces partenaires expérimentaux se sont appropriés la filière BIMBY, la font évoluer par le dialogue, le partage de connaissances, la mise en pratique. Un work in progress déjà opérationnel.

Scenario
À l’image d’une maison de lotissement, la filière BIMBY est en réalité assez banale. Il ne s’agit que de division de terrains, par exemple le million de terrains de plus de 1000m2 occupés en France par une seule maison, selon l’UMF (5) . Mais cette banalité fait office de révolution, portant le gène de l’innovation, et non celui de l’utopie.

C’est dans la mise en scène que tout se joue. L’approche doit être élargie, l’argumentaire à plusieurs facettes. Il faut tout d’abord convaincre les élus qu’il est possible de poser les premières pierres de ce mode d’urbanisme diffus et constitué d’initiatives individuelles. L’évolution de certains règlements permettra d’accepter plus facilement une division parcellaire, donc de susciter mais également de maîtriser cette fabrique de la ville, finalement plus contrôlable qu’il n’y paraît.

Encore une fois, il faut attendre le moment propice. C’est donc lorsque les communes révisent leur PLU à 14 articles, la clé de tout, qu’il faut intervenir. Un PLU version BIMBY ne comporte pas moins d’articles que l’ancien. Surtout pas, ils sont simplement revisités. Au moment crucial où une commune revoit sa stratégie en matière d’urbanisme, il s’agit de l’affiner dans une nouvelle perspective, d’ouvrir des droits à la construction, d’adapter les paramètres qui permettront de produire de nouvelles formes et non de figer celles qui existent déjà.

L’acte décisif. Dans ce décor stratégique d’un genre nouveau, chaque habitant propriétaire qui le souhaite est reçu par un architecte. L’entrevue dure une heure. Un ordinateur posé sur la table, les participants découvrent leur parcelle sur l’écran. La terre vue par Google comme douce entrée en matière. L’architecte médiateur donne forme en trois dimensions à l’actuelle habitation. Les uns exposent leur situation personnelle et familiale, leurs besoins, et l’autre expose les bienfaits économiques d’une éventuelle division parcellaire. La confiance s’installe. Des idées émergent. L’architecte les valorise, les corrige, les renforce. Tout s’emballe. Construire une seconde maison s’envisage. L’architecte conseille. Orientation. Stationnements. Vis-à-vis. Des formes adaptées, intelligentes, s’insèrent dans le modèle. Idées des habitants. Conseils de l’architecte.

La mise en place de ce processus dans plusieurs communes montre déjà sa pertinence. Un quart de la population a été reçu. Plus d’une personne sur cinq souhaitent réaliser ce type d’opération. Pour chacune, une seule heure aura suffit.

Production
Argent. Qui n’a pas besoin de 100 000€ dans une période de , de récession économique ? Vendre une partie de son terrain rapporte, et construire dessus encore plus. L’architecture devient alors créatrice de richesse pour ceux qui en avaient peur. Autre avantage, plus l’opération immobilière est de petite taille, plus la filière est courte. Le nombre d’acteurs diminue et certains frais sont alors réduits ou complètement évités.
Les solutions morphologiquement adaptées à la filière BIMBY ne peuvent être trouvées dans les catalogues des grands constructeurs. Le sur-mesure s’impose dans la plupart des cas, à cause de contraintes exacerbées. L’adaptation au cas par cas ne rentre pas dans leur modèle économique, tous les coûts sont minimisés. Ce sont donc les petites entreprises de construction qui sont mises au premier plan. Leurs coûts parfois légèrement plus élevés sont compensés par leur capacité à produire un bâti sur-mesure, et de meilleure qualité.

Hormis des intérêts locaux engendrés par ces mécanismes, un changement de cadrage s’impose. La France compte aujourd’hui 19 millions de maisons individuelles, et environ 160 000 nouvelles sont implantées chaque année. Si seulement un petit pourcent de ces propriétaires décidaient de diviser leur terrain pour permettre d’accueillir une nouvelle construction, alors ces nouvelles maisons n’engendreraient plus aucun étalement urbain. Angoisse des lotisseurs, dont c’est le fond de commerce. L’offre que pourrait générer ce 1% peut même aller jusqu’à dépasser la demande. L’enjeu est de taille, la micro et la macro-économie, l’opération architecturale et la planification territoriale se croisent, se collisionnent, se complémentent. C’est un nouvel état d’équilibre qu’est capable de générer la filière BIMBY à grande échelle. Et les raisons sont bonnes de croire en une généralisation du phénomène.

Diffusion
La diffusion de masse doit devenir porteuse de la contagion du virus BIMBY. La forte fréquentation du site internet montre déjà les premiers symptômes de cette pandémie tant espérée. Les premiers commencent à se former à travers les documents et les articles disponibles en ligne. L’incubation d’un seul pourcent de particuliers et de professionnels serait suffisante, et elle a certainement déjà commencée.
À l’instar d’eBay, d’Airbnb, de Zipcar ou plus généralement de la consommation collaborative où le partage de ressources prime, le salut de BIMBY passera par la crédibilité et la confiance. Cette confiance nécessite un support d’expression. À travers BIMBY+, la plateforme numérique d’échange entre ceux qui participent à la démarche, ceux qui le souhaitent, et ceux qui y réfléchissent, les initiateurs de BIMBY mise sur l’appropriation collective. Pourvu que ce qu’ils ont initié leur échappe. Aucune starchitecte, aucun peopolitique à la tête de BIMBY+. Ce réseau de partage urbanistique n’a pas un visage, il doit en avoir des milliers.
À l’aube d’une accessibilité universelle méritée aux données et à la connaissance, BIMBY+ se doit de montrer l’exemple dans une discipline où l’OpenSource serait une avant-première. La diffusion d’une culture de l’architecture doit malheureusement trop souvent avoir un prix. Alors que les architectes n’apprécient pas toujours les émissions TV qui vulgarisent leur noble discipline, BIMBY rêve d’en être un acteur principal.

Coulisses, l’envers du décor
Une partie infime des maisons individuelles sont aujourd’hui dessinées par des architectes. Ne rêvant que trop de construire à nouveau la villa de M. Savoye ou celle de Mme Dall’Ava, ils se passionnent à ignorer celle de M. Personne. La lutte désormais quasi consensuelle contre l’étalement urbain, ce mal absolu, est-elle le puissant prétexte qui fait oublier la maison individuelle, aujourd’hui encore habitat de la majorité des français, soit 57% (6) . Pas vraiment. La maison individuelle n’offre pas le même gisement économique aux architectes qu’aux habitants. Les efforts sont considérables et la récompense parfois maigre. La stimulation que provoque la conception architecturale est bien présente, pas toujours les bénéfices. Et il est facile d’éviter le recours à un architecte. On peut même se payer un château bourguignon ou palais parisien de 169m2 sans divarchitecte (7) , ce qui explique également leur faible présence sur le marché du pavillon. On peut se passer d’eux. BIMBY doit abattre les bonnes cartes qui permettront de réconcilier l’architecte et le particulier, un vrai coup de poker.

D’autres freins apparaissent. La majorité des propriétaires voient de façon erronée la division comme une dévalorisation inévitable de leur bien. Autre complication, les règlements qui n’autorisent actuellement en France la division que d’un seul terrain sur cinq. Néanmoins, BIMBY y apporte des réponses, en révélant une légitimité et un gisement à la fois politiques, économiques, urbains et architecturaux.

Les architectes auront-ils le droit de s’intéresser à nouveau aux maisons de banlieue qu’ils sont dans l’obligation de dénigrer pour la plupart ? Seront-ils autorisés à chérir la maison individuelle comme elle les a tant aimés ?

Générique
« Si ceci est l’enfer, pourquoi est-ce aussi populaire ?» (8). Ce qui marche à propos de Los Angeles, « La ville que les intellectuels américains aiment à détester» selon Mike Davis, pourrait marcher pour la maison individuelle. Le lien est moins anodin qu’il en a l’air. Los Angeles est à la fois le temple de la maison individuelle et le paradis du NIMBYisme. BIMBY parie sur une lettre, synonyme discret d’une petite révolution.
Grand Paris, Lille 2030, ainsi de suite. Les territoires français veulent prédire dés aujourd’hui leur lendemains incertains. Les projets territoriaux et prospectifs deviennent monnaie courante. Métropoles et agglomérations cherchent à réinventer leur modèle de développement urbain. Le y joue un rôle central, 70 000 à réaliser par an dans le Grand Paris, 50 000 nouveaux logements à Bordeaux dont l’étalement bat des records. Les ambitions sont considérables. Voir ici BIMBY comme un projet ou un modèle serait sans issue.

BIMBY n’est qu’une pièce d’un vaste échiquier, comme le disent d’ailleurs ses initiateurs. BIMBY est déjà là et doit jouer son rôle d’espoir alternatif dans les temps stratégiques que nous connaissons. Au cœur de cette crise économique et sociale frénétique, la faiblesse des grands peut être compensée par l’opportunisme des petits. Si la maison particulière, elle qui porte les stigmates d’un individualisme à l’américaine, a permis de libérer les libertés individuelles, peut-elle également jouer un rôle vers une liberté collective, un intérêt général enfin retrouvé ? Alors, build or not in my backyard ?

Oscar GENTIAL.

[1] La rédaction de cet article a été rendue possible grâce à l’implication de David Miet, une des pilotes du projet BIMBY, qui a accepté une entrevue

[2] INSEE, Répartition des logements en 2011, France www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATFPS05201

[3] Acronyme de « Build In My BackYard » www.bimby.fr

[4] Acronyme de « Not In My BackYard », utilisé pour désigner une personne ou une attitude s’opposant à tout ce qui pourrait impacter l’ proche d’une communauté

[5] Union des Maisons Françaises www.uniondesmaisonsfrancaises.org

[6] voir note 2

[7] En France, le recours à un architecte est obligatoire dès lors qu’un projet porte la surface hors œuvre nette d’un bâtiment à plus de 170m2

[8] « If this is hell, why it is so popular ? » Bryce Nelson, New York Times, 3 mars 1991. Titre de sa critique du livre de Mike Davis, City of Quartz, Los Angeles, capitale du futur, 1990 http://www.nytimes.com/1991/03/03/books/if-this-is-hell-why-is-it-so-popular.html?pagewanted=all&src=pm

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Site BIMBY : http://bimby.fr/home

Article BIMBY, un blockbuster urbain, article PDF version Française : http://oscargential.blogspot.com/p/bimby-un-blockbuster-urbain.html

Article BIMBY, un blockbuster urbain, article PDF  version Anglaise : http://oscargential.blogspot.com/p/bimby-urban-blockbuster.html

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