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« Mon village est en déclin, il faut construire un nouveau lotissement ». La fin d’un système pyramidal ?

Un cas de figure classique

Beaucoup de nos villages, bourgs et petites villes se sont développés, à partir des années 1960, à la faveur de larges lotissements ayant pris place sur d’anciennes terres agricoles à la maîtrise foncière facile. Ces « plaques » pavillonnaires ont trois caractéristiques fondamentales : elles sont grandes, rapportées à la taille du bourg ; elles sont livrées rapidement, rapportées au temps long du village ; elles proposent une offre homogène, et donc accueillent une population homogène.

Du fait de ces facteurs, le lotissement est un modèle à fort impact sur la socio-démographie de la commune – et c’est bien ce qui fait son succès. Imaginons un village de 1 000 habitants, qui décide d’urbaniser un foncier de 5 hectares, pour aménager une cinquantaine de lots accueillant autant de familles. On peut attendre 200 nouveaux habitants : l’impact est significatif, la population bondit de 20%.

Or, comme la population est homogène, elle évolue en bloc. C’est d’autant plus vrai que, pour une famille, le logement individuel en accession à la propriété est souvent l’aboutissement du projet résidentiel : on y reste donc longtemps. Par conséquent, c’est un type de produit dans lequel le turn-over est très faible. Au bout de vingt ans, la commune fait face à la diminution de la taille des ménages, suivant un processus naturel : les enfants ont grandi et s’en vont, les parents restent, parfois un seul. La courbe de population diminue.

Le maire s’inquiète, son village est en déclin. Heureusement, il existe une solution : construire un nouveau lotissement, 5 hectares, 50 lots, 200 habitants. On repart pour un tour ?

Un système pyramidal

Nous n’aborderons pas ici les sujets liés à la lutte contre l’étalement urbain et la protection des terres agricoles, ni le débat centre versus périphérie : il s’agit de questionner le sens du projet au regard de ses propres objectifs, à savoir la redynamisation démographique.

Remarquons tout de suite que dans l’exemple théorique évoqué, le nouveau lotissement ne règle pas, au fond, la question de l’ancien. Le gain de population lié au second projet vient seulement masquer la perte liée au vieillissement du premier. Donc, du point de vue du premier lotissement, qu’on en fasse ou non un autre, cela ne change rien (si ce n’est une nouvelle concurrence). En revanche, les mêmes causes produisant les mêmes effets, les problèmes du premier se poseront aussi au deuxième, une ou deux décennies plus tard, sauf à aménager un troisième lotissement pour contrer son déclin, et ainsi de suite. Un tel mécanisme n’est pas sans rappeler le système de Ponzi, le fameux montage financier qui rémunère les investissements des clients grâce à l’argent investi par de nouveaux clients : c’est un système pyramidal qui finit forcément par s’effondrer, ici soit par manque de foncier disponible (toutes les terres ont été consommées), soit parce que la commune a perdu son attractivité (le cadre de vie est dégradé par l’urbanisation, la vacance résidentielle affaiblit le marché, les opérateurs cessent de se positionner).si

Attention, nous ne disons pas qu’un projet de lotissement est forcément néfaste, toujours et partout. Nous disons que dans le contexte d’une petite commune où l’offre pavillonnaire est déjà très présente et qui fait face à un déclin démographique, un nouveau projet de lotissement n’est qu’une solution de façade pouvant aggraver le problème à moyen terme.

A la racine, le renouvellement de la population

Puisque le « lotissement 2 » n’a pas d’influence positive directe sur le « lotissement 1 », revenons-en à celui-ci. Que va-t-il advenir ? Un humain naît, vieillit puis meurt, c’est ainsi. En revanche un logement peut, après sa construction, connaître plusieurs vies, se renouveler à mesure que les occupants se succèdent. Au terme de quelques années supplémentaires, deux situations schématiques sont donc possibles pour cette plaque pavillonnaire :

  • Dans le scénario A, la population a continué à décliner, et le lotissement souffre d’un très fort taux de vacance. Dans ce cas, non seulement la commune a perdu les habitants gagnés quelques décennies plus tôt, mais elle aura d’autant plus de mal à les retrouver que ce « lotissement fantôme » a écorné l’image du village qui de fait perd en attractivité, et que plusieurs indivisions bloquent la remise sur le marché des logements.
  • Dans le scénario B, la population s’est renouvelée, de nouveaux ménages ayant racheté les logements. La population a donc retrouvé grosso modo son volume par rapport aux premiers temps du lotissement (+200 habitants). A l’instant t, le résultat démographique est le même que si la commune avait aménagé un deuxième lotissement, sauf qu’ici le problème est traité à la racine, au lieu d’avoir un boom qui se superpose à un déclin plus lent.

La vraie question est donc : comment favoriser le scénario B plutôt que le A ? Autrement dit, comment favoriser une meilleure rotation de la population au sein de la commune ?

Un « urbanisme de fragments » pour diversifier l’offre de logements

Nous disions plus haut qu’une grande plaque de logements identiques accueillera une population homogène. L’inverse est vrai : une offre de logements variée accueillera une population variée, et donnera en outre la possibilité à ceux qui le souhaitent de rester sur le territoire quand leurs besoins évolueront. Car un individu déménage en moyenne 7 fois au cours de sa vie, au gré de son évolution personnelle, familiale et professionnelle : c’est la notion de « parcours résidentiel ».

Or le « turn-over » ou rotation des logements suppose le départ d’un ménage et l’arrivée d’un autre, a priori avec des profils différents. Il faut donc rendre possibles les mouvements dans les deux sens. Par exemple, pour qu’une maison avec un grand jardin, qui pourrait intéresser un couple avec deux enfants, puisse être libérée, la commune doit pouvoir proposer un logement qui réponde aux besoins de la personne âgée qui occupe aujourd’hui la maison mais souhaiterait payer moins de charges, ne plus entretenir un si grand jardin et se rapprocher des commerces du centre-bourg. Sans penser d’emblée à la résidence autonomie, un appartement adapté au cœur du village, le rez-de-chaussée d’une maison de ville, un béguinage ou encore une maison de plain-pied sur une petite parcelle pourraient donner satisfaction.

Donc, si la population de notre village est en déclin à cause du vieillissement d’un ou plusieurs lotissements aménagés il y a vingt ou trente ans, ce à quoi il faut penser à notre sens, c’est non pas à reproduire la même offre déjà abondante mais à proposer d’autres produits capables de répondre aux besoins des occupants actuels, afin de libérer ces grands logements pour accueillir de nouvelles familles. Cela implique peut-être de construire, mais peut-être pas (réhabilitation d’une maison de ville pour proposer des appartements en location…), ou pas forcément en extension (densification d’une dent creuse…) et dans tous les cas pas dans des grandes quantités homogènes d’un seul coup, mais plutôt via plusieurs petits projets ayant des caractéristiques diversifiées.

Le parc est composé de grands logements individuels en accession à la propriété ? Proposons autre chose : petites et moyennes typologies, appartements ou logements intermédiaires, location, accession sociale, etc. La rotation des ménages n’est possible que si le village passe d’un « urbanisme de plaques » à un « urbanisme de fragments », d’un ou deux grands projets homogènes à une multiplicité d’opérations de petite taille et de caractéristiques variées. C’est le principe même de la résilience.

L’importance du cadre de vie

La diversification du parc permet ainsi de libérer des grands logements propices à l’accueil de familles. Encore faut-il parvenir à attirer celles-ci ! Contrairement à ce que l’on a pu parfois entendre, le fait que des lotisseurs se fassent pressants auprès de la mairie (« j’en reçois toutes les semaines ») n’est pas forcément le reflet de l’attractivité de la commune, en tout cas sur le long terme : la logique de ces acteurs est traditionnellement plus proche de celle l’exploitation d’un gisement (le cas échéant jusqu’à épuisement) que de la bonne gestion d’un actif à valoriser. Ce qui fait l’attractivité d’un village ou d’un bourg, au-delà de sa situation géographique, c’est son cadre de vie : bonne santé des commerces, services publics (pour tous, et en premier lieu pour les familles, donc les enfants et les adolescents : école, crèche, jeux, sports…), espaces publics de qualité, vie culturelle et associative, entretien du bâti, accès au paysage, stationnement… et pourquoi pas, pour les bourgs : dynamisme économique, capacité à proposer des emplois et donc à attirer une main d’œuvre locale.

L’enjeu dépasse donc de loin la seule sphère résidentielle. C’est en cela que les dynamiques de dévitalisation/revitalisation sont des questions systémiques, chaque composante du problème ayant un impact à la fois sur les autres et sur elle-même. Typiquement : la dégradation des immeubles du centre-bourg, en renvoyant une mauvaise image aux usagers, contribue à diminuer la fréquentation des commerces ; la fermeture des commerces diminue l’attrait pour la vie en centre-bourg, entraînant une vacance résidentielle qui favorise la dégradation du bâti ; la concurrence des commerces partis s’installer en périphérie pénalise les enseignes restant dans le centre-bourg, etc. Au-delà du volet résidentiel (les « possibilités d’habiter »), le déclin démographique doit ouvrir un volet plus vaste, questionnant les « motifs d’habiter ».

Explorer d’autres voies

« Le contexte est plus fort que le concept », disait l’artiste. Il avait raison : chaque situation est unique, en urbanisme peut-être plus encore qu’ailleurs. Cela n’empêche pas l’existence de motifs récurrents. La figure du village qui décline à cause du vieillissement de ses plaques pavillonnaires des années 1970 à 1990 est peut-être moins courante que celle du bourg dont c’est le centre ancien qui décline (encore que…), mais elle reste fréquente. Et comme dans ce dernier cas (qui mobilise d’autres circuits de raisonnement, sur lesquels il nous faudrait revenir par ailleurs), la tentation est souvent grande pour les élus locaux d’ajouter une nouvelle pierre à la pyramide.

C’est la voie la plus connue et la plus simple. Elle est aussi compatible, il faut le dire, avec notre modèle agricole qui favorise, après une carrière peu rémunératrice, la prime à la retraite (vente avec plus-value du terrain devenu urbanisable) plutôt que la transmission de l’exploitation. Mais cette logique « traditionnelle » (qui au fond n’a pas 70 ans) est de toute façon compromise par le durcissement de la règlementation sur la consommation foncière, avec la logique du « Zéro Artificialisation Nette » qui doit s’imposer à horizon 2050. D’autres voies sont possibles, qui privilégient la rotation naturelle de la population, en s’appliquant à diversifier sur place le parc résidentiel et à soutenir une politique d’amélioration du cadre de vie. Ces voies sont plus difficiles dans l’immédiat sans doute, mais leurs effets sont plus durables.

L’occasion n’est-elle pas donnée de les explorer ?

Catégorie:Magazine, Urbanisme
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Transformer des fermes en logements « sociaux et paysans »
L'auteur
Vivien Garié pour Belvédère

Directeur associé chez Belvédère, agence d'urbanisme. Belvédère est une jeune agence d’urbanisme qui intervient, avec inventivité et rigueur, sur des projets territoriaux, urbains ; architecturaux quand ils s’en font l’écho.

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