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Urbanistes, soignez vos dents creuses !

L’accession à la propriété en milieu urbain dense est une quête vouée à la désillusion, peu importe son budget. Ce phénomène se manifeste particulièrement dans les zones urbaines en déficit de logements comme Paris et l’Île-de-France, où le prix du m² peut nettement dépasser les 10 k€. Toujours trop petit, trop cher, trop sombre, trop biscornu, trop de vis-à-vis, etc. on se fait naturellement à l’idée d’habiter en périphérie ou dans un souplex…

Aujourd’hui, une petite révolution du marché immobilier pourrait bien être en marche, celle de la chasse aux « dents-creuses » ! Une dent creuse, en urbanisme, c’est un espace non construit entouré de parcelles bâties. Depuis les modifications réglementaires induites par les récentes lois du Grenelle, Duflot, Alur et Macron, les politiques publiques semblent, de plus en plus inciter à « combler » ces dents creuses, notamment par la construction en surélévation.

Le principe est simple : un toit d’immeuble est un foncier qui s’ignore, de nombreux bâtiments n’exploitant pas pleinement la surface constructible autorisée par les nouvelles réglementations. La copropriété doit alors accorder la possibilité de construire sur son « foncier aérien » et vivre sur les toits n’aura jamais rendu le prix du m² en milieu dense aussi accessible.

Surélévation à Boulogne Billancourt | Source : Malbrand Architecture © Charly Broyez

Surélévation à Boulogne Billancourt | Source : Malbrand Architecture © Charly Broyez

Si le principe semble effectivement simple, sa mise en oeuvre est clairement moins évidente, faute de méconnaissance des dérogations au PLU rendues possibles mais aussi du manque de capacité de se projeter, au sens opérationnel du terme, de la part des acteurs « classiques » de l’immobilier. En effet, si l’intérêt pour un primo-accédant ou un promoteur apparaît évident, quand est-il pour le vendeur de « foncier aérien » ?

Les nouveaux m² induits par la surélévation vont permettre de financer des travaux d’entretien (toiture, ravalement, parties communes), d’amélioration (ascenseur, fenêtres, isolation) ou de mise aux normes de l’immeuble existant (installation électrique, sécurité incendie, personne à mobilité réduite) sans avoir à débourser le moindre centime. En augmentant la taille de la copropriété, cela induit une réduction mécanique du montant des charges à payer. Parallèlement à ça, une niche fiscale a été créée permettant l’exonération fiscale des plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un droit de surélévation. Cette exonération fiscale est valable jusqu’au 31 décembre 2017. Cela représente donc pour eux :

  • une source de financement de travaux de copropriété
  • un système fiscal indicatif
  • une diminution des charges de copropriété

La plateforme Dent-Creuse.com, mise en place par Stella Haumont, juriste et associée à Damien Malbrand à l’agence Malbrand Architecture, spécialisée dans les opérations de surélévation, permet de mettre facilement en relation les potentiels vendeurs (copropriétaires, syndics…)  et acheteurs (particuliers, primo-accédants, promoteur…) de « foncier aérien ». Nous avons eu l’occasion de rencontrer sa fondatrice, afin d’en savoir un peu plus sur ce beau potentiel de révolution immobilière…

Boulogne - rue Gambetta Surélévation, phase AVP | Source : Malbrand Architecture

Boulogne – rue Gambetta Surélévation, phase AVP | Source : Malbrand Architecture

[UrbaNews.fr] : En quoi les nouvelles réglementations du PLU favorisent-elles la surélévation du patrimoine bâti existant ?

[Dent-Creuse] : Quand on parle de surélévation, on parle nécessairement de densification urbaine. Différentes mesures ont amorcé l’assouplissement que l’on connait aujourd’hui en terme de réglementation d’urbanisme. On peut citer :

  • La loi ALUR de mars 2014 avec 2 mesures phares à savoir, la suppression du COS (coefficient d’occupation du sol) et l’assouplissement de la majorité requise pour voter un projet de surélévation en copropriété. Le COS limitait la constructibilité sur une parcelle et empêchait la densification de certaines zones dans les PLU. Par exemple, si vous possédiez un terrain de 1000 m² et que le COS de votre commune était de 0,3, cela signifiait qu’il vous était possible de construire un logement de 300 m2 habitables au maximum (1000 x 0,3). Avec la suppression du COS dans les PLU, il est possible de construire sur les 1000 m² (sous réserve néanmoins du respect des autres règles d’urbanisme que sont la hauteur, le gabarit, etc.).
  • Les ordonnances Duflot de 2013 avec la mise en place d’un système dérogatoire (relatif aux règles d’urbanisme de hauteur, densité, gabarit, stationnement, etc…) permettant de surélever le bâti existant en zone tendue (déficitaires en logements).
  • La loi SRU de 2000 qui a ouvert la voie à plus de densité.
  • Les lois Grenelle de 2009 et 2010, qui ont permis la modification des PLU pour une meilleure prise en compte des problématiques liées à l’étalement urbain et à la consommation d’espaces.
  • La loi Macron de décembre 2014, qui peu le savent, est venue élargir le champ d’application du système dérogatoire Duflot a de nouvelles communes ainsi qu’en autorisant son usage non plus uniquement dans le cadre de la création de logements, mais également à l’agrandissement d’un logement existant.

De ce fait, de nombreuses parcelles possèdent une réserve foncière qu’il est possible d’exploiter grâce à la surélévation.

Possibilité de dérogation au PLU | Source : Fiche 3 : Construction en surélévation |
ORDONNANCE N° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement

Etude de faisabilité de surélévation | Source : Malbrand Architecture

Cette dernière mesure nous semblait parfaitement logique et cohérente dans la mesure où on assiste aujourd’hui à un exode des familles parisiennes ayant plus d’un enfant vers la banlieue du fait des prix exorbitants du m² à Paris. Or, la mixité sociale tant recherchée par le gouvernement mais aussi par la mairie de Paris passe aussi par la conservation de familles de classe moyenne dans Paris.

Nous avons eu l’occasion d’en parler à l’équipe de Ian Brossat, élu chargé du Logement au sein de la Mairie de Paris, lors d’un rendez-vous organisé courant 2014, pour exposer les difficultés auxquelles nous étions confrontées en matière de surélévation.

[UN] : Le phénomène d’acquisition du « foncier aérien » pourrait-il ainsi se démocratiser et révolutionner le marché immobilier ? 

[DC] : Oui et non. Oui car l’Etat et certaines communes comme Paris sont favorables à la surélévation comme moyen d’augmenter la production de logements. Oui également car surélever les immeubles existant présente d’énormes avantages en permettant notamment :

  • d’augmenter la surface habitable sans modifier l’emprise au sol.
  • de lutter contre l’étalement urbain et ses effets néfastes sur le transport, la pollution et l’extension du territoire au détriment des espaces verts.
  • de confronter le bâti ancien aux pratiques modernes notamment sur la question de l’efficacité énergétique (solaire thermique, photovoltaïque, récupérateur d’eau de pluie, végétalisation …).

Il faut cependant faire attention à ne pas tomber dans une densification à outrance par la surélévation car cela pourrait être néfaste. En effet, il me paraît primordial de réfléchir, lorsque l’on rajoute plusieurs logements à un immeuble par le biais de la surélévation, à l’impact d’une telle construction, en terme de transports, d’équipements disponibles (crèches, écoles, etc.). Si ces aspects sont négligés, on risque de générer un déséquilibre important.

[UN] : Comment vous est apparue l’idée de monter la plateforme Dent-Creuse ?  

[DC] : La plateforme Dent-Creuse est née de mon expérience au sein de l’agence Malbrand Architectures, à laquelle je suis associée, il y avait :

Source : http://dent-creuse.com

Source : http://dent-creuse.com

  • d’un côté, de plus en plus de particuliers prêts à acheter du foncier aérien (moins cher notamment sur Paris et la proche banlieue) pour construire leurs logements, ainsi que des promoteurs à la recherche de dents creuses pour surélever.
  • de l’autre côté, de nombreuses copropriétés qui peinent à financer leurs travaux importants (ravalement de façade, rénovation énergétique, pose et mise aux normes ascenseur, etc.) et ignorent le trésor caché au-dessus de leurs têtes et seraient partants pour en tirer profit.

Malheureusement, il n’existait aucune proposition de mise en relation entre l’offre et la demande. L’idée m’est donc venue de créer une plateforme pour les faire rencontrer.

C’est un concept totalement innovant et on espère qu’il suscitera l’adhésion d’un grand nombre de vendeurs et acheteurs de droits à construire.

[UN] : Quelles limites rencontrez-vous pour faire vivre cette plateforme (culturelles, politiques, techniques, financières, réglementaires…) ?

[DC] : Il est beaucoup trop tôt pour faire un bilan de la plateforme qui n’a que quelques semaines d’existence. En revanche, pour connaître les méandres de la copropriété, le processus de cession des droits à construire risque d’être long. En effet, la copropriété étant un microcosme, les décisions qui y sont prises ne sont pas toujours rationnelles.

Il y aussi une part culturelle à cela. Le français est d’un naturel méfiant, si un tiers lui propose de racheter son foncier aérien, c’est qu’il y a un loup. Les annonces sont, pour l’instant, déposées gratuitement et de manière anonyme. Je pense que nous ferons évoluer notre modèle économique en fonction de la pratique. Je dois faire parler de la plateforme pour la faire connaître et ça risque de prendre un certain temps.

[UN] : Quels sont vos premiers retours d’expérience (positifs et négatifs) ? 

[DC] : Pour le moment, les retours sont dans l’ensemble plutôt positifs. J’en ai parlé avec des promoteurs qui trouvent cela très pertinent dans le sens où cela peut leur épargner la prospection très chronophage. En effet, plus besoin de devoir jouer aux détectives afin de connaître l’identité des propriétaires des immeubles surélevables ainsi que le nom du syndic gestionnaire, il est désormais possible de mettre en ligne une simple annonce via la plateforme et le tour est joué !

Réhausse de toiture - Paris 14ème | Source : "ReHausse parisienne" www.rehausseparisienne.com

Réhausse de toiture – Paris 14ème | Source : « ReHausse parisienne » www.rehausseparisienne.com

J’ai aussi entendu le terme « ubérisation » pour définir cette plateforme. Je ne sais pas vraiment ce qu’on met derrière ce nouveau terme. Certains l’entendent comme de l’économie participative, d’autres comme de l’innovation… Beaucoup le voient d’un mauvais œil… Nous verrons comment la plateforme est acceptée lorsque les médias en parleront… En tout cas, nous recevons pas mal de questionnement, la plateforme ne laisse pas indifférent, c’est déjà un bon début…

[UN] : Comment imaginez-vous les modes de penser l’urbanisme de demain et ses processus de conception ?

[DC] : Si je me cantonne à la surélévation, aujourd’hui  celle-ci est pensée au niveau d’un bâtiment sur une parcelle. Il conviendrait d’envisager la surélévation plus largement au niveau d’un îlot (ensemble de parcelles entourées par des voies publiques et possédant un espace central collectif) afin de mutualiser certains équipements tels qu’une solution d’énergie solaire qui couvrirait l’ensemble des immeubles de l’îlot.

Cela permettrait d’obtenir une densification à l’échelle urbaine et non plus uniquement à l’échelle du bâti. Au regard du PLU, cela pourrait limiter les problématiques liées aux cours et limites séparatives dans le cadre de projets de surélévation, en créant une servitude de cour commune. En effet, la création d’une cour commune entre différentes copropriété pourrait permettre de se libérer des contraintes du PLU inscrites dans les dispositions relatives :

  • d’une part, aux bâtiments les uns par rapport aux autres sur une seule et même parcelle ;
  • d’autre part, aux distances à respecter

Pour en arriver là, cela suppose de changer nos mentalités, ce qui n’est pas gagné. Par ailleurs, le foncier produit par la surélévation est un foncier à conquérir a fortiori dans un contexte de crise. Son potentiel est difficilement évaluable et dépend de chaque contexte local, des droits à construire en extension et de la pression immobilière.

La surélévation est d’ailleurs un outil performant de plus en plus utilisé par les bailleurs sociaux pour créer des logements supplémentaires sur leurs parcs existants (sans donc la nécessité de racheter des droits à construire), tout en répondant aux objectifs de mixité sociale et urbaine.

>>> Pour déposer votre annonce, que vous soyez un futur acheteur ou vendeur de foncier aérien, rendez-vous sur la plateforme qui soigne vos dents creuses

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L'auteur
Bruno Morleo

Rédacteur et associé / Diplômé en Master Génie Urbain, spécialité développement urbain durable - Chargé de mission Développement Durable au sein d'une collectivité territoriale.

1 Discussion

  • 30 janvier 2019 à 10:12
    RAYMOND HOEFFEL

    je suis propriétaire d un terrain placé inconstructible au plu de 2012 il est entouré d e constructions (dents creuses) actuellement le desire le construire une habitation autonome mais je suis devant un plu zone n la loi elan autorise sa construction mais nos élus se retranche derrière le plu mais les terrains en dents creuses sont bloquer par un plu inconstructible que fait la loi elan dans cette situation avez vous une réponse a me donner merci

    RÉPONDRE

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